Eski apartman dairelerine aidat darbesi: Alıcılar uzaklaşıyor
ABD'de bir dönem uygun fiyatlarıyla öne çıkan eski apartman daireleri, hızla artan aidat ve ek masraflar nedeniyle cazibesini kaybediyor. 2000'den önce inşa edilen binalarda yıllık ortalama aidat 11 bin doları aşarken, yüksek bakım ve sigorta giderleri satışları da yavaşlatıyor. Türkiye'de de benzer bir kriz kentsel dönüşüm baskısı, yüksek enflasyon ve fahiş aidat tartışmalarıyla ke
ABD konut piyasasında eski apartman daireleri için şartlar giderek zorlaşıyor. Özellikle 10-20 yıldan daha eski binalarda yükselen aidatlar, bakım giderleri ve beklenmedik ek ödemeler hem mevcut ev sahiplerinin hem de yeni alıcıların karşısına önemli bir maliyet olarak çıkıyor.Eski binalardaki aidatların yeni binaların iki katını aştığını gösteren Vantaca'nın verilerine göre, 2000'den önce inşa edilen apartman dairelerinde yıllık ortalama aidat 11 bin 431 dolarken, 10 yıllık binalarda ise rakam 5 bin 12 dolar.Eski apartman daireleri özellikle ilk kez ev alacaklar ve daha küçük bir eve geçmek isteyenler için cazip bir seçenek olsa da yüksek aidatlar, bu aidatlar fiyat avantajını ortadan kaldırdı.98 kişinin öldüğü facia sonrası maliyetler arttıSürecin hızlanmasında 2021'de Florida'nın Surfside kentinde yaşanan ve 98 kişinin hayatını kaybettiği bina çökmesi önemli rol oynadı. 40 yıllık apartmanın kısmen çökmesinin ardından eski yapılardaki bakım ve güvenlik şartları daha fazla mercek altına alındı. Ertelenen onarımlar, yükselen sigorta giderleri ve binaların daha yüksek rezerv tutmak zorunda kalması maliyetleri artırdı. Bu yük de aidat zamları ve ev sahiplerinden alınan tek seferlik ek ödemelere yansıdı.Beş yılda aidat yükü iki katından fazla arttıEski binalardaki maliyet artışı özellikle son yıllarda hızlandı. Vantaca'ya göre son beş yılda 2000 öncesinde inşa edilen apartmanlardaki düzenli ödemelerin ortalaması iki katından fazla arttı. Ek ödeme uygulanma oranı ise üç katına çıktı. Bu durum bazı ev sahiplerini satışa yöneltse de aynı anda çok sayıda dairenin piyasaya çıkması fiyatlar üzerinde de baskı oluşturdu.Aylık aidat 800 dolara çıkıyorAtlanta'da bazı apartmanlarda aylık aidatlar 600-800 dolar arasında değişirken, 1990 öncesi dairesilerin satış süresi 40 günü aşıyor. Son 15 yılda inşa edilen dairelerde ise ortalama satış süresi 37 gün. Üstelik eski ve yeni binaların aidatları birbirine yaklaştığında, eski yapıların daha az sosyal imkan sunması ve daha fazla bakım riski taşıması alıcıları yeni binalara yöneltiyor. Türkiye'de de tablo benzerTürkiye'de de konut piyasası kentsel dönüşüm baskısı, yüksek enflasyon ve fahiş aidat tartışmalarının odağında. Eski ve merkezi lokasyonlardaki apartman daireleri düşük alım maliyetleri nedeniyle tercih edilse de, yaşlanan binaların asansör revizyonları, dış cephe onarımları ve yalıtım gibi dönemsel bakım daire sahiplerine ciiddi ek yükler getiriyor.Ancak keyfi artışlara karşı Mayıs 2026'da yürürlüğe giren yeni yasal düzenleme ile site ve apartman yöneticilerinin tek başına fahiş zam yapma yetkisi sınırlandırıldı. Geçici artışlar artık yeniden değerleme oranıyla (yüzde 25,49) kısıtlanırken, bu sınırın üzerindeki her türlü ek harcama ve aidat kararı doğrudan 'Kat Malikleri Kurulu'nun onayına bağlandı.Öte yandan, 2026 yılı itibarıyla sıfırdan bina yapım maliyetlerinin metrekare başına 25 bin ile 35 bin TL seviyelerine ulaşması, eski ev alıp dönüştürmeyi hedefleyenlerin karşısına "kentsel dönüşüm ek ödemesi" çıkarıyor. Tıpkı ABD'de olduğu gibi Türkiye'de de yüksek bakım maliyetleri, olası deprem riskleri ve kentsel dönüşümün getirdiği finansal belirsizlikler, eski yapıların fiyat avantajını gölgeliyor. Alıcılar ise yeni nesil projelere ya da devlet destekli alternatiflere yöneliyor.
