Pandemi sonrası yaşanan konut krizi, demografik değişimler sayesinde önümüzdeki yıllarda tersine dönebilir. ABD'de 4 milyonu aşan konut arz açığı, yaşlanan Baby Boomer kuşağının evlerini satışa çıkarması ve genç nesillerin talebinin azalmasıyla kapanmaya başlayabilir. Ancak uzmanlar, Y kuşağının bu rahatlamadan yeterince faydalanmayacağını, daha çok Z kuşağının fırsattan yararlanacağını tahmin ediyor.
Pandemi sonrası birçok ülkede ortaya çıkan konut krizinin kökeni, yetersiz konut arzı ve mevcut ev sahiplerinin satışa yanaşmamasına dayanıyor. Bu faktörler konut fiyatlarını tarihi rekorlara taşırken, milyonlarca kişinin ev sahibi olmasını güçleştirdi. Ancak hızla değişen demografik yapının yakın dönemde bu dengeyi önemli ölçüde değiştireceği bekleniyor.
ABD'de yaşanan konut krizi oldukça şiddetli boyutlara ulaşmış durumdadır. Geçtiğimiz yıl ülkedeki konut arz açığı 4,03 milyon eve çıkarken, yeni inşaatlarının yavaşlaması ve yüksek fiyatlar özellikle genç alıcıların piyasaya girmesini zorlaştırmıştır. Realtor.com'un verilerine göre 1946-1964 yılları arasında doğan Baby Boomer kuşağı, konut alımlarının yüzde 42'sini ve satışların yüzde 52'sini gerçekleştirmektedir. Buna karşılık ilk kez ev sahibi olanların oranı yüzde 21 ile son 40 yılın en düşük seviyesine gerilemiştir.
Konut Kredisi Veren Bankacılar Birliği'nin (MBA) raporuna göre, kronik arz yetersizliği ile Y ve Z kuşaklarının aynı dönemde ev sahibi olma yaşına ulaşması, 2020-2025 yıllarında ABD'de konut fiyatlarında yüzde 55'lik bir artışa neden olmuştur. Ancak yaşlanan nüfusa karşılık genç alıcı sayısının azalması, talep tarafında önemli bir değişim yaratmaya başlamıştır. Bu yıl konut fiyatlarında yüzde 1 artış beklenmekle birlikte, önümüzdeki iki yıl boyunca fiyatların büyük ölçüde sabit kalacağı ve sert artışların sona ereceği öngörülmektedir.
Raporun bulgularına göre, yaklaşık 20 yıllık dönemde yeni hane oluşumunda belirgin bir yavaşlama yaşanacaktır. Yaşlanan nüfus, düşük doğurganlık oranları, genç yetişkin nüfusunun küçülmesi ve göç hızındaki düşüş konut talebini önemli ölçüde sınırlayacaktır. Bununla birlikte, 80'li yaşlarına ulaşan en yaşlı Baby Boomer kuşağının konut piyasasındaki ağırlığını kaybetmesiyle daha fazla evin piyasaya çıkması beklenmektedir. Z kuşağı nüfus olarak Y kuşağından daha küçük bir grup oluştururken, göçün zayıflaması ve nüfus artış hızının düşmesi talepteki yavaşlamayı desteklemektedir. MBA'nin öngörüsüne göre 2026-2035 döneminde konut arzı 10,6 ile 14,6 milyon adet arasında artacak, aynı dönemde beklenen 11 milyonluk talepte arzın ilk kez talebi aşabileceği değerlendirilmektedir.
Ancak bu gelişimler her kesim için aynı fayda sağlamayacak görünmektedir. Yıllardır yüksek fiyatlarla mücadele eden Y kuşağı, bu rahatlamadan pek yararlanamayabilir. Konut piyasasındaki oluşabilecek rahatlamadan en fazla, yakın yıllarda ev sahibi olma yaşına ulaşacak Z kuşağın faydalanması beklenmektedir. Moody's Baş Ekonomist Yardımcısı Cristian DeRitis, genç nesiller için daha dengeli bir konut piyasası oluşacağını ancak 30'lu yaşlarının sonlarında veya 40'lı yaşlarının başında olanlar için bunun büyük bir fark yaratmayacağını tahmin etmektedir.
Konut krizinin temel nedeni olarak uzun yıllar yetersiz inşaat faaliyetleri gösterilse de, artan faiz oranları yeni konut üretimini zorlaştırırken arz açığını daha da genişletmiştir. Ancak önümüzdeki dönemde piyasayı belirleyecek asıl unsur arz değil, talepteki yavaşlama olabilir.
Bu senaryonun gerçekleşmesinde bir belirsizlik noktası ise Baby Boomer kuşağının davranışı olabilir. Redfin'in verilerine göre çocukları evden ayrılmış Baby Boomer kuşağı, büyük aile evlerinin önemli bölümünü elinde tutmaya devam etmektedir. Yapılan araştırmaların bulgularına göre, bu kuşağın büyük çoğunluğu yaşlandıkça evini satmak yerine aynı evde yaşamayı sürdürmek istemektedir. Bir ankete göre Baby Boomer'ların yaklaşık üçte biri evini hiçbir zaman satmayı planlamazken, yüzde 30'u da en az 10 yıl boyunca satış düşünmemektedir. Bu davranış arz açığının kapanmasını geciktirebilir ve piyasanın dengelenmesini daha uzun bir sürece yayabilir.
